Может ли самозанятый взять ипотеку
Даже крупные предприниматели не застрахованы от рисков и банкротства. В моменты спада деятельности их выручает кредитование. В секторе малого и среднего бизнеса риски кредиторов самые высокие. Банки неохотно выдают ссуды МСП на развитие или деньги на покупку недвижимости. У плательщиков НПД доход нестабильный, его сложно прогнозировать. У некоторых физлиц работа сезонная: в течение нескольких месяцев они перебиваются случайными заказами, могут оказаться неплатежеспособными. Рассмотрим вопросы: могут ли банки дать ипотеку самозанятому человеку, одобрят ли заявку, что можно предпринять, чтобы не получить отказ.
Могут ли самозанятые оформить ипотеку
На накопление купной суммы потребуется длительное время. Покупать жилье в долг очень выгодно. Ипотека — это залоговая форма кредита, который банки охотно выдают. В переводе с греческого слово означает «залог». По уровню одобрений ипотека находится на втором месте после микрозаймов в МФО. Оформление долголетней ссуды дает возможность заемщикам жить в новой квартире и постепенно за нее рассчитываться. Залогом обеспечения по кредиту служит недвижимость, которую судебные приставы вправе забрать за долги, если заемщик перестанет выплачивать банку проценты в соответствии с расчетным графиком.
Ипотека — это самый долгосрочный кредит (на 25–30 лет), он связан с большими рисками. За такое длительное время заемщик может потерять работу, утратить трудоспособность, стать неплатежеспособным. Поэтому не все граждане могут рассчитывать на одобрение заявок. У некоторых кредиторов нельзя получить деньги на индивидуальное строительство, этот специальный заем предназначен лишь для покупки жилья на первичном или вторичном рынке недвижимости. Это может быть квартира в новом или в обжитом районе города либо дом в пригороде или в селе.
Условия выдачи ипотечного кредита
Наемным служащим получить ипотеку намного проще. Достаточно двух документов: паспорта и СНИЛС.
Вторым документом может быть:
-
военный билет;
-
загранпаспорт;
-
удостоверение, подтверждающее личность военнослужащего;
-
водительские права,
-
удостоверение личности сотрудника госорганов власти.
Трудоустроенный заемщик указывает в анкете название компании-работодателя и размер своей заработной платы. Можно оформить многолетний заем без дополнительного залога, без поручительства сторонних людей.
Самозанятые лица редко попадают под программу «ипотека по паспорту». Плательщиков НПД все финансовые учреждения встречают настороженно: они не уверены, что смогут вернуть банковские средства, выдавая их неблагонадежным клиентам. Но за 4,5 года действия нового налогового режима (2019–2023 гг.) число самозанятых в России превысило 8 млн. человек. Несмотря на недоверие с гражданам с низкой платежеспособностью банки вынуждены считаться с этой категорией заемщиков.
Чтобы снизить риски, финансовые учреждения предъявляют более жёсткие требования к обладателям нового налогового статуса:
-
Вид деятельности играет главную роль. У ИТ-работников шансы намного выше, чем у таксистов, хотя на рынке услуг одинаково большой спрос на программистов и водителей. У банковских служащих можно заранее уточнить, у представителей каких профессий больше шансов на одобрение кредита. При сомнениях в одобрении заявки лучше выступить в роли созаемщика, а основным заемщиком сделать члена семьи.
-
Обязательное подтверждение доходов. Наемные сотрудники могут через 1–3 месяца после трудоустройства подать заявку на оформление ипотечного займа. У них стабильная заработная плата, которую они могут подтвердить, взяв справку в бухгалтерии своей организации. Для плательщиков НПД срок деятельности должен быть не менее 6–12 месяцев, чтобы банковские сотрудники убедились, что в течение этого времени физлицо получает доход, с которого гарантированно сможет отчислять ежемесячные проценты.
Для самозанятых ставка по кредиту может быть выше, чем для наемных работников. Банки не дают ипотеку самозанятым без крупного первоначального взноса. Если в течение года у заемщика был низкий доход либо 2–3 месяца вообще не было поступлений, вероятно, его заявка будет отклонена. При небольшом доходе легко получить отказ из-за чрезмерно высокой кредитной нагрузки.
Какие банки дают ипотеку самозанятым
Ежегодно возрастает число финансовых компаний, которые хотят сотрудничать с плательщиками НПД. Но, по-прежнему, как в 2019–2020 году для самозанятых условия не такие привлекательные, как для официально трудоустроенных граждан.
Проанализировав данные таблицы, легко убедиться, что условия ипотечного кредитования в разных финансовых организациях различаются.
Финансовое учреждение |
Первоначальный взнос % |
Срок погашения ипотеки, лет |
Ставка % |
Минимальная сумма, рубл. |
Максимальная сумма, рубл. |
Тип недвижимости |
Условия |
Документы |
Сбербанк |
15,1 |
30 |
6 |
300 000 |
60 млн.
|
апартаменты таунхаус дом гараж машино-место |
не нужно подтверждать доход |
паспорт + любой документ
|
Тинькофф |
15 |
30 |
от 8 или от 13,4% |
500 000 |
12 000 000 30 000 000 |
квартиры: новострой вторичка |
без подтверждения доходов |
паспорт СНИЛС |
Россельхозбанк |
20 |
25 |
0,1 |
300 000 |
6 000 000 |
жилье в селе |
справка 2НДФЛ |
Паспорт трудовая книжка (выписка из СФР)
документы по созаёмщику, если он есть |
Промсвязьбанк |
10–80 |
3–30 |
13,3 |
500 000 |
30 000 000 50 000 000 |
квартиры апартаменты дома
недвижимость у аккредитованных партнеров или на вторичном рынке |
справка 2НДФЛ или по форме банка
выписка из лицевого счета
подтверждение дополнительного дохода |
паспорт РФ СНИЛС
свидетельство о браке
военный билет или документ, освобождающий от призыва |
Росбанк.Дом |
15 |
35 |
9,15 |
600 000 в Москве
300 000 в регионах |
7 000 000 в Москве
4 000 000 в других городах |
квартира частный дом апартаменты дача другая жилая недвижимость |
справка о доходах за последние 12 месяцев
сведения о доходах в виде Excel-таблицы |
копия паспорта (все страницы) справка о статусе плательщика НПД
информационное письмо о профдеятельности (вид деятельности, расходы на сырье, аренда и т.д.) |
IT- профессии стали самыми популярными. Некоторые финансовые компании предлагают специальные ипотечные продукты для ИТ-специалистов, которых очень много среди самозанятых. Сельскую ипотеку выгодно оформить учителям, которые согласны работать в деревнях или небольших поселках. Среди разнообразия ипотечных программ каждый специалист подыщет лучшую для себя, сможет купить квартиру своей мечты. Можно подобрать акционные предложения в тех городах, куда хочется переехать.
На официальных сайтах каждого банка опубликована информация: на каких условиях они дают ипотеку самозанятым. Для снижения рисков невозврата денег повышается базовая ставка. Предусмотрен первоначальный взнос не менее 30–50% от стоимости недвижимости для тех клиентов, что не могут документально подтвердить свой доход либо их заработок нерегулярный. Введено обязательное страхование жилья как залогового имущества: ипотечная недвижимость, за исключением земельных участков, защищается от какого-либо урона (повреждений, утраты продажного вида) на весь срок действия кредитного договора.
Что повлияет на решение банка
Каждый заемщик, включая плательщиков НПД, должен отвечать требованиям финансовых учреждений: гражданство РФ, совершеннолетний трудоспособный возраст от 21 года до 65–75 лет, постоянная регистрация в любом регионе страны, трудовой стаж, регулярный доход. Некоторые организации удовлетворяют заявки, поданные неризидентами.
У самозанятого должен быть какой-либо минимальный трудовой стаж до получения статуса плательщика НПД и ровный ежемесячный доход. Если денежные поступления нестабильные, среднее значение должно составлять не менее 50% от суммы ежемесячных ипотечных платежей.
До принятия положительного или отрицательного решения банк:
- проверяет кредитную историю заемщика, обратившись в БКИ (бюро кредитных историй);
-
уточняет, есть ли у клиента финансовые долги, не числится ли он в реестре должников Федеральной службы судебных приставов ФССП;
-
определяет, на какую сумму может претендовать заемщик при его доходах и при действующих кредитных банковских ставках.
Все первичные проверки производит робот в автоматическом режиме, поэтому решение по ипотеке можно получить очень быстро. Скоринг (автопроверка по всем базам) помогает оценить платежеспособность клиента, просчитать вероятность того, что заемщик сможет вернуть долг.
Не для всех клиентов банки выносят решение на основе скоринга. После автоматической оценки анкеты заемщика его документы вручную проверяют сотрудники: служба безопасности, аналитик, риск-менеджер. После положительного вердикта требуется время (3–4 месяца) на оценку объекта недвижимости, на подготовку документов.
Во многих финучреждениях 5 дней отводится на рассмотрение заявки. Положительное решение о выдаче кредита действительно в течение 120 дней. За это время клиент подбирает жилье или иную недвижимость (гараж, дачу) и представляет ее на одобрение, затем в течение 55 дней банк производит оценку квартиры, дачи, дома и оформляет договор.
Одобрение заявки ещё не означает, что заемщик гарантированно получит ипотеку. Он может не пройти ручную проверку либо сделка расстроится на финальной стадии. Отказать клиенту могут на любом этапе, даже перед регистрацией недвижимости, если у него ухудшилась КИ либо появились новые займы.
Величина кредитного рейтинга оказывает не самое большое влияние на отказ. Ипотеку могут одобрить клиентам с невысоким КР, если у них нет долгов и неоплаченных штрафов. А вот просрочки, действующие кредиты, непогашенные задолженности повысят отказ в любой кредитной компании.
Этапы покупки недвижимости в ипотеку
Выбор банка
Финансовые учреждения разрабатывают разные ипотечные программы, включая семейную ипотеку с оплатой 6 %. Можно погашать долг материнским капиталом, но об этом нужно заранее известить банковского менеджера и продавца квартиры.
Выбирают кредитора по надежности, качеству обслуживания (отзывам), требованиям к заемщикам, размерам ставки для самозанятых. В одном учреждении условия для клиентов одинакового уровня могут сильно различаться. В разных банках заемщику могут предложить различные условия: подтверждение дохода или без подтверждения, необходимость привлечь поручителя либо без поручительства. Может потребоваться выписка из лицевого счета социального фонда СФР или из иного госучреждения. Некоторые справки можно распечатать из своего личного кабинета на сайте ФНС.
Выбор жилья
Выбирая программы ипотечного кредитования в разных учреждениях, нужно обратить внимание, покупку какой недвижимости банк готов оплачивать:
-
на первичном или на вторичном рынке,
-
в новостройке,
-
за чертой города,
-
в определенном регионе.
Исходя из этого подбирают квартиру либо дом. Или наоборот: сначала подыскивают новое жилище, а потом под него ищут лучшие программы кредитования. При выборе недвижимости руководствуются не только личными интересами, но и теми возможностями, что представят кредиторы. Если есть ограничения в сумме кредита, приходится подбирать дом в другом районе, а не там, где первоначально планировалась покупка.
За ипотеку придется рассчитываться несколько лет, нужно учесть все: от расположения окон в квартире до удаленности дома от метро, от остановок общественного транспорта. Важно произвести предварительную оценку и правильно рассчитать стоимость жилья. Финансовое учреждение оплачивает не 100%, а лишь 80–85% от цены недвижимости. Сумма, которую запрашивает продавец, и та, что озвучит официальный оценщик, могут сильно различаться. Вопрос со стоимостью нужно решить заранее. Даже с учетом кредита денег на покупку может не хватить.
Оформление договоров
С банком клиент заключает кредитный договор, по которому заемные деньги перечисляются продавцу для оплаты жилья. В договоре прописаны права, обязанности заемщика, запреты, процентная ставка, размер выплачиваемой неустойки при нарушении договоренностей.
С продавцом самозанятый заключает договор купли-продажи, который дает право на регистрацию собственности в личное пользование. В этом документе указано об обременении недвижимости — об ограничении прав собственника до полного расчета с банком.
При взаимодействии с продавцом нужно проверить его полномочия: право владения или наличие доверенности на продажу. В квартире не должно быть зарегистрированных жильцов, особенно несовершеннолетних детей. На нее не претендуют близкие родственники, наследники владельца. Продавец должен знать, что квартира берется в ипотеку — это повлияет на расчет и оформление сделки.
Договор купли-продажи с продавцом заполняет риэлтор или сам покупатель по форме, предложенной банком. Его не нужно нотариально заверять. Если у квартиры несколько собственников, а доли принадлежат разным наследникам, эти проблемы нужно решить заранее.
Страхование
Ипотечная квартира находится в залоге. По закону ее нужно страховать. Помимо недвижимости банки предлагают застраховать жизнь и титул. В случае непредвиденных обстоятельств страховая компания возместит убытки, понесенные финансовым учреждением. При отказе клиента покупать страховой полис кредитная ставка увеличивается. Страховку оплачивают ежегодно, ее размер нужно учесть в калькуляционных расчетах. Это дополнительные расходы, которые нужно заложить в общую сумму стоимости жилья.
Оплата квартиры или дома
Оплату производят по договоренности с продавцом:
-
денежная доля банка зачисляется на расчетный счет или на карту, крупная сумма кладется в банковскую ячейку;
-
оставшуюся часть стоимости жилья оплачивает покупатель любым способом: наличными, переводом в электронный кошелек.
Продавец получает деньги от покупателя до или после регистрации недвижимости на имя нового владельца. Лучше произвести окончательный расчет после оформления всех документов.
Имея на руках договор купли-продажи, плательщик НПД или представитель банка подает документы в МФЦ, который в течение 5 суток официально регистрирует покупку недвижимости. При регистрации договора через нотариуса право собственности можно оформить за 1 день. Свидетельство не выдают, владелец недвижимости получает выписку из Росреестра, оплатив пошлину.
Без госрегистрации нельзя вступить в права собственности. Получив выписку, можно прописать в квартире членов семьи. В полное владение заемщика недвижимость поступает после окончательного расчета. В ипотечной квартире можно жить, оплачивать коммунальные платежи, делать косметический ремонт, но ее нельзя сдавать в аренду или продать без согласия кредитора.
Как самозанятый может взять ипотеку
Срок деятельности клиента в статусе самозанятого должен быть не менее трех месяцев. При более коротком промежутке времени, прошедшем со дня получения статуса, плательщик НПД может быть созаемщиком или дольщиком при совместном оформлении сделки с другими членами семьи.
Изучив предложения разных финансовых организаций и почитав отзывы клиентов, нужно подать заявку в тот банк, где меньше шансов получить отказ. На сайте каждого финучреждения есть ипотечный калькулятор. Нужно рассчитать ежемесячный платеж и проанализировать, хватит ли зарабатываемых средств на погашение кредитных платежей. По закону на суммарную оплату всех незакрытых кредитов, включая долги и алименты, клиент вправе тратить не более 50% дохода, чтобы оставались средства на существование.
Если кредитная нагрузка слишком высокая, нужно либо отказаться от новых долговых обязательств, либо обратиться в банк, где ставка ниже. Придется изыскать возможность для увеличения доходов, чтобы после ипотечных выплат хватало денег на первоочередные потребности.
Пакет документов
Документы, которые нужно приложить к заявке:
-
паспорт, СНИЛС;
-
справка о самозанятости — о постановке на учет в ФНС;
-
выписка по банковскому счету — подтверждение о регулярном поступлении денег на карту;
-
справка о доходах самозанятого для ипотеки за последние 6-12 месяцев (формируется в приложении «Мой налог» либо на нашем сервисе Jump.Finance); некоторые банки предлагают свою форму.
Данные о дополнительных доходах или имуществе (автомобиль, ценные бумаги) указывают по желанию на листе дополнений, который прилагают к анкете. Банковский сотрудник может потребовать другие документы или попросит более подробно описать деятельность, поинтересоваться количеством клиентов.
До подачи заявки нужно проконсультироваться с ипотечными менеджерами разных банков, чтобы уточнить требования к самозанятым клиентам. В разных финансовых учреждениях они могут значительно различаться. Обычно информация на сайтах обновляется с задержкой: в действительности окажется, что в ипотечную программу внесены изменения либо срок действия закончился, она устарела. Менеджер сразу скажет, охотно ли банк кредитует плательщиков НПД или отказывает ненадежным клиентам.
Когда самозанятым одобряют ипотеку
Нельзя сразу бежать в банк, как только на семейном совете решено купить дом или квартиру. Нужно помнить, что финучреждения часто отказывают самозанятым лицам. Приняв решение об оформлении ипотечного кредита, заемщик должен хорошо подготовиться, чтобы у кредитора не было оснований для отказа:
-
Подать заявку в тот банк, где клиент получил карту, на которую ежемесячно поступает оплата от заказчиков. Кредитор видит его расходы-доходы, не нужно брать выписку, пакет обязательных документов будет меньше.
-
Доказать платежеспособность, представив справку о денежных поступлениях. Если есть другие доходы, нужно их указать. Это может быть сдача в аренду жилплощади или оборудования, ежемесячные пенсионные начисления, работа на полставки по трудовому договору, прибыль от вложенных акций.
-
Накопить деньги на первоначальный взнос — чем больше первичная сумма, тем лучше будут условия возврата ипотечного займа. Размер взноса повлияет на рассмотрение заявки: она будет одобрена автоматически на основе анкетных данных, без анализа деятельности заемщика, без дополнительных финансовых документов.
-
Привлечь поручителя либо 1–4 созаемщиков — доход самозанятого для ипотеки в совокупности с деньгами остальных участников сделки будет выше, шансы на одобрение кредита возрастут. Банкам выгоднее работать с несколькими заемщиками, чем с одним. Если основной заемщик окажется неспособным платить проценты, созаемщики будут своевременно вносить оплату, не накапливая долги.
-
Подготовить полный пакет документов. Если налогоплательщик сдает в аренду жилплощадь в другом городе или регионе, он должен предъявить правоустанавливающие документы на недвижимость, договор с арендатором, выписку по банковскому счету, на который поступают платежи от квартиросъемщиков. Банк может потребовать подтверждение регистрации договора в Росреестре.
-
Не иметь финансовых задолженностей. Шансы на одобрение заявки снизят непогашенные займы в МФО или многочисленные кредитные карты, которыми активно пользуется клиент. Банк подскажет, какие карты нужно закрыть, чтобы повысить сумму, с которой будут начисляться ипотечные платежи.
-
Не подавать заявки сразу в несколько банков. Если есть ограничения на повторное обращение, то после отказа придется ждать 30–45 дней, когда можно будет вновь подать документы на рассмотрение.
Все финкомпании проверяют кредитную историю заемщика. При каждом запросе банков в БКИ его кредитный рейтинг снижается, это очень невыгодно. Обратившись в одно финучреждение и получив отказ, можно проанализировать и исправить ошибки, что повысит шансы заемщика в другом месте. Например, выяснится, что у клиента есть неоплаченные штрафы, именно это обстоятельство повлияло на отрицательное решение. После устранения задолженности у другого банка не будет веских причин для отказа.
Как повысить шансы на одобрение ипотеки
Высокие шансы у тех самозанятых, что длительное время взаимодействуют с банком: оформляют вклады, активно пользуются именными и кредитными картами, производят операции по расчетному счету, вовремя погашают займы. Наличие вклада или возможность сразу оплатить до 50% стоимости ипотечного жилья увеличивает шансы клиента до 100%.
Банки с недоверием относятся к заемщикам с нулевой кредитной историей, которые никогда не брали кредиты. Сложно просчитать, как они будут возвращать заём. Можно незадолго до подачи ипотечной заявки взять небольшой кредит на покупку бытовой техники и быстро его погасить, либо в течение нескольких месяцев активно использовать заемные средства с кредитной карты и своевременно возвращать их обратно. Небольшой микрозайм с быстрой отдачей поможет исправить плохую кредитную историю, что тоже повлияет на решение по ипотечному кредитованию.
Заявку могут отклонить при автоматической проверке или при ручной — при рассмотрении документов банковскими служащими. До обращения в банк пользователь должен самостоятельно проверить личную кредитную историю, убедиться, что у него нет задолженностей по налогам, нет неоплаченных штрафов в ГИБДД, он не числится в должниках в реестре ФССП. При проверке кредитной истории можно самостоятельно найти ошибки в каком-либо БКИ. В таком случае нужно подать запрос на их устранение. В течение 10 дней неточность должна быть исправлена.
Основная причина банковских отказов — низкие доходы и неравномерные поступления оплаты. Кредиторов устраивает стабильный доход, так риски невыплат намного ниже. Если в одном банке клиент получил отказ из-за неудовлетворительных финансовых показателей, возможно, в другом учреждении его заявку одобрят. Если банковских служащих не устраивает вид деятельности самозанятого, ему лучше стать созаемщиком. Шансы на одобрение возрастут, а сумма кредита будет выше, если у основного заемщика есть постоянная работа и стабильная заработная плата.
Возможно ли рефинансирование ипотеки
При нерегулярных денежных поступлениях сложно ежемесячно возвращать кредитные долги. Непредвиденные обстоятельства бывают у самых дисциплинированных заемщиков, которые стараются не допускать просрочек. Поэтому банки разрабатывают условия рефинансирования долга, вводят кредитные каникулы и прочие послабления для клиентов, попавших в затруднительное положение.
При рефинансировании заемщик может:
-
погасить долг с помощью нового займа, взятого в этом же либо в другом банке;
-
снизить ипотечную ставку и размер ежемесячного платежа;
-
уменьшить срок выплаты кредита;
-
получить наличные под залог жилья;
-
поменять кредитора, перейти в другой банк с более выгодной ставкой;
-
рефинансировать другие займы, например, задолженности по кредитным картам.
Для реструктуризации долга на сайте кредитора заполняют заявку, указав причину. Перекредитование тоже требует затрат (госпошлина, страховка), нужно заранее просчитать его целесообразность.
Банк может отказать в рефинансировании, если:
-
при оплате использован материнский капитал;
-
слишком большая просроченная задолженность либо за последний год их было несколько;
-
уже проводилась реструктуризация договора, в него внесены изменения.
Условия рефинансирования опубликованы на сайте каждого банка. Некоторые учреждения готовы погасить до 4 кредитов клиента (карты, потребительские, автокредиты), выдать наличные на текущие расходы.
Краткие выводы
Самозанятый гражданин сможет взять ипотеку в банке. Финансовые учреждения стали активно сотрудничать с плательщиками НПД, разрабатывать для них специальные программы. Ипотечный заем получить намного проще, чем другие кредиты: купленная в долг недвижимость служит надежным залогом возврата заемных средств.
Самозанятым лицам ипотека обходится дороже: им предлагают более высокие ставки и не положен вычет, который получают плательщики налога НДФЛ. На получение выплаты могут рассчитывать те лица, что, официально работают в какой-либо компании или на предприятии по трудовому договору, а в свободное время получают доход от самозанятости. Вычет начисляется за последние три года, заемщик сможет его получить, если в течение этого времени, до получения статуса самозанятости (или параллельно с ним), был трудоустроен либо как ИП ежемесячно платил НДФЛ и сможет представить справку.
Если самозанятому сложно подтвердить доходы для ипотеки, если он боится получить отказ, лучше выбирать кредиторов, которые не требуют подтверждения материального достатка: Сбер, Тинькофф. Автоматические банковские программы проверки клиента способны безошибочно составить его профиль, рассчитать платежеспособность, определить вероятность того, что заемщик вернет долг.
Отказы возможны по разным причинам, в основном — из-за плохой кредитной истории. Отказ в одном финансовом учреждении не означает, что откажут везде. Нужно выяснить причины, просмотреть отчет о кредитной истории, устранить задолженности и подать заявку в другой банк. Финучреждения дорожат своими клиентами, есть большая вероятность, что заявку одобрит та компания, где самозанятый оформлял карту для работы. Ипотечный менеджер подскажет, что нужно сделать, чтобы не получить отказ.