Пропустить навигацию
Jump.Finance

Продажа недвижимости самозанятым лицом

Закон не запрещает гражданам продавать чужую недвижимую собственность, работая в статусе самозанятого. Это подтверждено в Письме Минфина № 03-11-11/54306 за 2019 год. Плательщики НПД вправе оказывать риэлтерские услуги при продаже, аренде, покупке недвижимости, уплачивая с каждой сделки с клиентами налоговые отчисления за профессиональную деятельность. А какой налог платит самозанятый при продаже недвижимости, принадлежащей ему? Такая сделка относится к крупным доходам, какой процент от неё нужно отдавать государству?
29.2.png­

Сколько платит самозанятый с дохода от продажи недвижимости

Самозанятые риелторы, продающие чужую недвижимость, в качестве гонорара за услуги получают процент с каждой сделки. С любой полученной суммы они платят налог НПД в размере:

  • 4% — при заключении договора с частным лицом;

  • 6% — при оказании услуг юрлицам.

У самозанятых владельцев собственности может возникнуть потребность продать свой дом, квартиру или иную жилую недвижимость, которую они приватизировали, купили, получили по наследству либо по дарственной.
Они могут продать недвижимое имущество, в котором проживают сами, либо то, что некоторое время сдавали в аренду для получения дохода:

  • дом или часть дома с отдельным входом;

  • квартиру, комнату в коммуналке;

  • садовый или дачный домик;

  • свою долю в квартире или в коттедже;

  • земельный участок.

Какие налоги платит самозанятый от продажи квартиры в таком случае?
На продажу собственного недвижимого имущества налог НПД не распространяется. Продажа жилья — это крупная разовая акция, которая никак не попадает под категорию профессионального дохода. По таким сделкам с недвижимостью самозанятые, как и прочие физические лица, платят НДФЛ в размере 13% от суммы продажи.

Когда налог НДФЛ можно не платить

При расчете налога учитывается срок владения недвижимостью — должно пройти не менее трёх лет с даты приватизации или с момента вступления физического лица в собственность после дарения, получения жилья в наследство либо по договору ренты. Если самозанятый давно является владельцем, сделка с недвижимостью не облагается налогом — по окончанию трёхлетнего срока владения приватизированной, подаренной или наследственной жилплощадью при её продаже НДФЛ можно не платить. Для остальных случаев срок владения должен быть более 5 лет.
Возможности предоставления льготы по НДФЛ при продаже квартиры указаны в ст. 217 НК РФ (п.17.1). Налог также не взимается, если:
  1. Недвижимость приобретена после 01.01.2016 года, находится в личном владении свыше 5 лет.
  2. Жильё продаётся по той цене, по которой производилась покупка, но не менее 70% официальной кадастровой стоимости.
  3. Цена при продаже ниже, чем была при покупке, но не меньше 70% его кадастровой стоимости на момент подписания договора купли-продажи.
Неважно, продает владелец своё единственное или не единственное жильё, какое количество недвижимых объектов находится у него в собственности. Налог с продажи можно не платить при длительном сроке владения жилплощадью.
Для ИП, работающих в режиме самозанятости, расчеты такие же. При использовании УСН налог платят в режиме УСН. Для резидентов, проживающих в РФ менее 183 дней (менее полугода), налоговые сборы возрастают до 30%.

Надо ли извещать ФНС о продаже недвижимости

Если самозанятый продал недвижимое имущество, которым владел менее 3 или 5 лет (в зависимости от способа его приобретения), он должен сам рассчитать сумму налога и заполнить налоговую декларацию на доходы физлица (форма 3-НДФЛ) по месту своей регистрации либо в том регионе, где находится проданная квартира либо дом.
НДФЛ от продажи собственной недвижимости рассчитывают двумя способами:

  1. От вырученной суммы отнимается вычет размером 1 млн. рублей. От оставшейся суммы высчитывается 13% — это и есть НДФЛ, который нужно уплатить государству.

  2. При наличии документов, в которых отображена стоимость жилья (в договорах купли-продажи либо в бумагах, заверенных нотариусом), 13-процентный налог рассчитывают от разности цены продажи и той стоимости, что указана в документе о приобретении собственности.

При втором способе вычет использовать нельзя. Собственник может просчитать оба варианта и решить, какой ему выгоднее использовать.

Когда налог начисляется независимо от срока владения недвижимостью

При расчете налога учитываются разные обстоятельства. Например, смена кадастрового номера «по умолчанию» означает формирование нового объекта, несмотря на длительность его существования.
Срок владения недвижимостью исчисляется с даты первоначальной регистрации прав собственности. Но при расширении участка, при возведении приусадебных построек реконструированный объект может быть внесён в кадастр, ЕГРН, Росреестр под новым номером, с новой датой регистрации прав, что автоматически повлечёт уменьшение срока владения домом. Если такие изменения внесены в документ собственника, возникнут осложнения при продаже.
Примеры:

  1. Владелец сделал пристройку. Контролирующие органы посчитали такое жильё обновлённым, в кадастровом реестре оно числится под новым номером, независимо от года постройки. Если жильцы владели домом 25 лет, произвели перестройку, а через 1-2 года решили продать, при расчете налога будет фигурировать срок 1-2 года, а не 26 или 27 лет.

  2. Если большой участок принадлежит нескольким владельцам, то при межевании для установления границ каждому участку присваиваются новые кадастровые номера. Срок владения землёй обнуляется, избежать уплаты налога не получится, независимо от того, сколько лет (5, 10, 25) земля была в общем пользовании.

Причиной для смены кадастрового номера служит изменение свойств или характеристик объекта. Документально подтверждённое изменение автоматически обнуляет срок владения любым недвижимым имуществом. Отсчёт начинается с присвоения нового кадастрового номера.
При смене собственника после сделки купли-продажи кадастровый номер не меняется.

Может ли самозанятый продавать коммерческую недвижимость

Риелторы в статусе самозанятых не вправе работать с апартаментами и коммерческой недвижимостью. Они не могут продавать или сдавать в аренду нежилые помещения. Это могут делать только ИП.
Если плательщик НПД владеет коммерческой площадью либо всем нежилым объектом, он может:

  • сдавать квадратные метры на безвозмездной основе, не извлекая выгоды, если хочет заняться благотворительностью;

  • самозанятый может продавать свою недвижимость как частную собственность, с уплатой налога в полном объеме без льгот и скидок.

Если имущество или земля использовались в предпринимательской деятельности, его продавцом должен выступать ИП. Освобождения от уплаты НДФЛ не будет.

Заключение

Плательщики НПД вправе оказывать посреднические риэлтерские услуги по продаже жилой недвижимости, принадлежащей физическим или юридическим лицам. Они могут сдавать в аренду собственную недвижимость, за исключением апартаментов и коммерческих объектов. В обоих случаях со своих доходов они отчисляют налог размером 4 или 6%, который автоматически рассчитывается после каждой сделки с физическими и юридическими лицами.
Самозанятые могут продавать свои квартиры, дома и прочую жилую собственность. В ФЗ-422 (ст. 6, п. 2, пп. 3) сказано, что при передаче имущественных прав никакие объекты не попадают под НПД. Это значит, что при продаже жилья придется заплатить 13% налог. Есть ряд условий, при которых продавец освобождается от уплаты НДФЛ, большая часть из них связана со сроками владения. Нужно быть собственником не менее 3 либо 5 лет. При продаже коммерческих объектов налоговые отчисления нужно делать в полном размере.
Дата публикации: 28.02.2023
8 800 550-62-69
Бесплатно для звонков по России
ООО «Джаст Лук» использует файлы cookie с целью обеспечения стабильной работы веб-сайтов компании, улучшения пользовательского опыта. Cookie представляют собой небольшие файлы, содержащие информацию о предыдущих посещениях веб-сайта. Если вы не хотите использовать файлы cookie, измените настройки браузера. Подробнее в Политике обработки персональных данных.
OpenAPI — открытый программный интерфейс приложения.
© 2018—2026, ООО «Джаст Лук»