Договор аренды помещения с самозанятым — особенности оформления

После принятия в ноябре 2018 года закона о налоге на профессиональную деятельность у многих фрилансеров возник насущный вопрос — а могут ли они на законных основаниях арендовать помещение для работы. Мы детально разобрались в этом вопросе и подготовили для вас небольшой материал.

Кто такие самозанятые и в чем их ограничивает закон?

Для более точного понимания необходимо разобраться, как закон трактует понятие «самозанятый» и какие ограничения применимы к этой категории налогоплательщиков. В ФЗ-422 сказано, что самозанятые граждане вправе выполнять работу или оказывать услуги самостоятельно и получать за это материальное вознаграждение. Они могут продавать товары или имущественные права, но с определенными ограничениями. В пункте 1 статьи №6 этого закона перечисленные эти ограничения:
  • Нельзя продавать подакцизные товары (алкоголь, табачная продукция);
  • Нельзя добывать и продавать полезные ископаемые, заниматься лесозаготовкой;
  • Нельзя перепродавать товары или имущественные права — для такого вида деятельности нужно оформлять ИП;
  • Нельзя работать в интересах третьих лиц. Это могут быть как агентские договоры, так и доставка товара.
Если общий доход самозанятого превысит 2.4 млн. руб., то он автоматически теряет этот статус и должен оплатить НДФЛ как физлицо или сменить налоговой режим.
Самозанятые платят 4% или 6% налога от доходов в зависимости от типа клиента (физлицо или организация).
В законе нет указания на то, что фрилансер может работать только в помещении, которое у него в собственности. Из этого можно сделать вывод что плательщики НПД вправе снять помещение в аренду под свои нужды и использовать его как склад, мастерскую, торговую точку или офис.

Могут ли самозанятые снять помещение в аренду?

Пользователи Jump.Finance часто задают нам этот вопрос. Все зависит от того, чем вы занимаетесь. Более того в каждой сфере есть свои нюансы. Разберем небольшой пример: Алексей по специальности преподаватель английского языка. Он не работает в школе, а занимается репетиторством на дому и получает с этого доход, как самозанятый.
А вот если он захочет арендовать помещение, чтобы проводить занятия с учениками до 18 лет, то для этого ему будет нужно получить разрешение от СЭС и Роспотребнадзора. Но эти ведомства сотрудничают только с организациями, поэтому Алексей сможет получить разрешение, только если оформит ИП (и будет нести ответственность, в соответствии с новым статусом). Однако он вполне может снять небольшой офис, чтобы проводить занятия с лицами старше 18 лет — на это специальное разрешение не нужно.
Для аренды помещения необходимо понимать, что именно вы будете там делать. Если вам нужно помещение чтобы самому производить товары или работать как в офисе, то никаких проблем не возникнет. Вы самостоятельно работаете и несете персональную ответственность за себя и свои действия. А вот если вы оказываете услуги для других людей, то помещение должно соответствовать определенным стандартам безопасности. Особенно это касается тех помещений, в которых находятся дети — к ним требования еще строже. Необходимо пройти проверку в СЭС, МЧС, Роспотребнадзоре, но об этом ниже.

Аренда под парикмахерскую

Самостоятельно парикмахер-фрилансер не может арендовать пустое помещение для того, чтобы оказывать услуги. Есть определенные требования к помещению, касающиеся санитарного состояния и пожарной безопасности. Поэтому деятельность парикмахерских регламентируется контролирующим органами. А они не смогут дать разрешение если у вас нет статуса организации, даже если все соответствует нормам. Да и нанять сотрудников для работы вы не сможете — согласно ФЗ-422 самозанятый не имеет на это права.
Впрочем, законом не запрещено арендовать помещение или его часть в уже работающей парикмахерской, так как за прохождение проверки отвечает арендодатель, который имеет статус организации. При этом самозанятый может договориться о том, что будет выплачивать аренду не фиксированной суммой, а в виде процента с каждого клиента — в таком случае обе стороны будут заинтересованы и нет прямой конкуренции.

Аренда под офис

Фрилансеры, которые занимаются веб-дизайном, копирайтингом, маркетингом или SEO снимают небольшой офис, чтобы увеличить продуктивность. Их цель - не работать дома, так как это мешает другим членам семьи. Плательщик НПД может снять офис в аренду, если он не намерен нанимать персонал, законом это не запрещено. Однако аренда даже маленького офиса может оказаться слишком дорогой. В таком случае стоит рассмотреть вариант коворкинга.

Аренда помещения для торговли

Плательщик НПД может арендовать помещение для торговли. В законе нет запрета на подобную деятельность, здесь больше важно какими именно товарами он будет торговать. Нельзя реализовывать товары, приобретенные для перепродажи, но если гражданин самостоятельно производит продукцию, например, выращивает огурцы на грядке или шьет изделия из кожи, то никаких ограничений нет.
Но плательщик НПД не может по закону заниматься торговлей товарами которое он приобрел для перепродажи — это уже розничный ритейл и здесь нужно как минимум получить статус ИП, а они платят налоги по другой системе.
Самозанятый не сможет приобрести и подключить POS-терминал — для этого также нужен статус организации. Но он и не нужен, так как по закону плательщики НПД освобождены от обязанности использовать ККМ при розничной продажи товаров. А чтобы вести учет денежных средств и рассчитываться с поставщиками можно скачать специальное приложение Jump.Finance.

Аренда класса для репетиторства

Из рассмотренного выше примера мы выяснили, что преподаватель может обучать совершеннолетних студентов в арендованном помещении. А как быть если им нет 18? Выхода два — либо заниматься на дому, либо оформлять ИП и проходить все проверки. К сожалению, сейчас статус плательщиков НПД не предусматривает контактов с надзорными органами. Впрочем, сейчас ситуация не до конца прояснена так как по закону ИП также может уплачивать профналог. Мы отправили запрос в ФНС и нам пришел такой ответ — да действительно самозанятый имеет право арендовать помещение для обучения, но только с совершеннолетними. Также преподаватель может заниматься репетиторством в школе или университете, где он работает — законодательно это не запрещено, главное договориться с администрацией.

Производственные помещения

Аренда цеха или производственного помещения возможна для самозанятых, но здесь есть ряд нормативных актов, обязательный для любого производства. Например, это может быть уровень шума от работающих станков или запыленность, если человек занимается изготовлением одежды, обуви либо изделий из дерева.

Закон, регулирующий аренду нежилого помещения лицом в статусе самозанятого

Все нормы, регламентирующие деятельность самозанятых отражены в ФЗ-422 от 27.11.2018. Для самозанятых нет никаких ограничений для аренды помещения под свои цели, главное не осуществлять деятельность, которая запрещена плательщикам НПД.
Также это подтверждается 421 статьей Гражданского Кодекса Российской Федерации — любые дееспособные граждане вправе заключить договор как с организациями, так и с другими лицами. А 651 статья ГК РФ не содержит запрета самозанятым подписывать договор аренды нежилого помещения. Таким образом, все, кто по закону обязаны платить НПД, вправе это сделать. Причем это может быть нежилой объект, предназначенный для получения дополнительной прибыли – через оказание в этих условиях конкретных услуг (работа самозанятого). Ограничения отсутствуют, если договор аренды не нарушает ФЗ-422.

Нюансы аренды самозанятыми, и что нужно знать

При аренде самозанятым помещения заключается типовой договор аренды. Готовый шаблон можно скачать в интернете и внести небольшие правки. Самое главное нужно указать арендатора, как плательщика НПД. Стандартный договор составляется в двух экземплярах на бумажном носителе. Если срок аренды менее 12 месяцев, то достаточно подписей обеих сторон, иначе согласно статье 651 Гражданского Кодекса необходима дополнительная регистрация в Росреестре.
Это обязательное правило для любого договора аренды. Арендовать помещение можно как у физлица, так и у организации (ИП, ООО). Самозанятый может быть арендодателем, только если помещение жилое, он не имеет права сдавать в аренду коммерческую недвижимость (ст. 6 п. 2 ФЗ-422)
Если помещение будет арендовано под определенный вид деятельности, и это прописывается в договоре, например, для производства продукции, то арендодатель вправе потребовать документ, подтверждающий, что арендатор имеет статус ИП или самозанятого и зарегистрирован как налогоплательщик в Инспекции Федеральной Налоговой Службы.
Обратите внимание: по закону вы можете совмещать как предпринимательство, так и статус самозанятого. Это подробно прописано в ст. 4 п. 1 ФЗ-422
Также при заключении договора не получится снизить налог на сумму арендной платы, так как НПД выплачивается с дохода. Если у вас нет постоянного потока клиентов, то вопрос с временным владением коммерческого помещения должен волновать. Есть высокая вероятность сработать в ноль или понести убытки.

Как самозанятому арендовать помещение?

Алгоритм ничем не отличается от поиска любой недвижимости:
  • Ищете подходящее предложение на соответствующих ресурсах, например, Avito или ЦИАН;
  • Подбираете наиболее подходящий для вас вариант с учетом расположения и платы;
  • Связываетесь с собственником или арендодателем и утончаете всю необходимую информацию;
  • Если предложение вас заинтересовало, то назначаете встречу;
  • Осматриваете помещение и, если вас все устраивает, заключаете договор аренды.
После заключения договора все что вам нужно, это не забывать своевременно вносить арендную плату и соблюдать условия договора.

Особенности составления договора аренды

Договор составляется по стандартной форме и не отличается от типового договора аренды помещения, за исключением некоторых нюансов:
  • В договоре обязательным пунктом выделяетсяя что арендатор, является плательщиком налога на профессиональный доход и его деятельность регламентируется Федеральным законом от 27 ноября 2018 года № 422-ФЗ;
  • Указывается цель аренды — предоставление услуг, использование помещения в качестве офиса, мастерской.
Важно помнить, что цель не должна нарушать законодательства. Арендатор в статусе самозанятого не должен заниматься деятельностью, которая запрещена по закону и о который мы говорили выше. В противном случае может возникнуть спорная ситуация с налоговой инспекцией или иными надзорными органами, что грозит арендатору штрафом и обязательством оплаты налога по другой системе налогообложения.

Список документов от арендодателя

Самозанятому не требуются никакие документы от арендодателя после того, как он внес ежемесячную плату. Так как налог не зависит от суммы расходов на аренду, эти платежи не учитываются, и налоговая не требует их документального подтверждения.

Соотношение стоимости аренды и уплаты налога

Многих волнует вопрос: «Скажется ли стоимость временного владения коммерческой недвижимостью на сумму налога?». Ответ прост - нет. В ФЗ-422 четко прописано что налогом облагаются только доходы от профессиональной деятельности. Для большей наглядности разберем следующую ситуацию:
Программист — фрилансер Константин снял офис за 15 000 рублей в месяц. За три месяца он смог заработать 327 000 рублей из них 150 000 он получил от физических лиц, работая на биржах фриланса, а на аренду он потратил 45 000 рублей. Налог нельзя уменьшить из-за расходов по аренде поэтому Константин должен заплатить 150 000 х 4% + 177 000 х 6% = 16620 рублей
Поэтому перед тем, как принимать решение об аренде обязательно посчитайте предстоящие расходы. Аренда не всегда выгодна, особенно для деятельности, связанной с минимальными начальными вложениями. Для фрилансеров на начальном этапе достаточно ноутбука, а значит можно легко работать из дома. Либо найти единомышленников и вскладчину снять за недорого небольшой офис, что по факту будет тем же коворкингом только в локальном варианте.

Подводя итог

Аренда офиса самозанятым возможна если его деятельность не идет вразрез с законом ФЗ-422. Но не всегда выгодна. Аренда целесообразна если вы занимаетесь производством собственной продукции — мастеру ремесленнику часто необходимо много свободного пространства для установки оборудования, которые не всегда может поместиться в квартире или гараже.